Kategori: Ekonomi

”Det finns ingen riktig bostadsbrist i Sverige. Vårt problem är att vi använder våra bostäder fel”. Bengt Hansson, nationalekonom och analytiker vid Boverket

Jag är böjd att hålla med! Totalt sett har Sverige ingen bostadsbrist. Däremot finns grupper som kommer i kläm. Jag kan fortfarande erinra mig en tid när egen bostad var en rättighet i Sverige.

Vi har sedan länge en dysfunktionell bostadsmarknad som är skapad av våra politiker i en annan tidsålder och som politikerna både till vänster och till höger har misslyckats med att hantera.

De flesta kommuner uppger att de har brist på bostäder men ända sedan bostadsbristen blev prekär har boven i dramat varit en bostadscirkulation som nästan helt har avstannat till förfång för både unga som gamla.

Med dagens flyttskatt, vid försäljning, lönar det sig inte att flytta från en villa till en nyproducerad bostadsrättslägenhet eller från en stor lägenhet till en liten lägenhet. Hyresregleringen innebär dessutom att attraktiva hyreslägenheter i innerstaden i många fall inte är dyrare än lägenheter i ytterområden.

En fungerande bostadscirkulation skulle frigöra såväl villor till barnfamiljer som lägenheter för ungdomar. Det är anmärkningsvärt att mellan 300-400 tusen villor är ensamhushåll!

Prisökningen på villor och bostadsrätter under 2000-talet har medfört en gigantisk förmögenhetsomfördelning till dem som äger sin bostad i förhållande till dem som bor i hyresrätt. Finansiella ägarbyten mellan de redan gynnade har pressat upp priserna till oanade höjder. Samtidigt pratar politikerna om olika sätt att lösa efterfrågan på bostäder utan synliga resultat. En starkt bidragande orsak till prisökningen har varit avskaffandet av fastighetsskatten.

Enligt Svensk Fastighetsförmedling har bostadsrättspriserna stigit med 82 procent i genomsnitt och villapriserna med 54 procent under den senaste tioårsperioden

Släpps hyrorna lika fria som i övriga Norden, så skulle köerna snabbt krympa ihop till just ingenting. Bengt Hansson menar att det enklaste för politikerna har varit – och är – att ge budskapet att bygga mera, trots att en friare marknad vore bättre. Något som fungerar i övriga Norden men i Sverige finns det alldeles för många väljare som har för mycket att förlora på att stegvis avskaffa hyresregleringen.

I dag har vi amorteringskrav, belåningsgrad, skuldkvot och vi diskuterar utfasning av ränteavdrag för att undvika en framtida bostadsbubbla när det gäller villor och bostadsrätter.

Skuldsättningen fortsätter att öka och de flesta experter är oroliga men bollen ligger hos politikerna och hos dem saknas handlingskraft

Hyrorna för andrahandslägenheter har stigit markant. I genomsnitt är det 65 procent dyrare att bo i en hyresrätt i andrahand sett över hela landet jämfört med ett förstahandskontrakt. Ser man bara till Stockholm är det ännu dyrare över 100 procent i genomsnitt. När kötiderna för bostad i Stockholm i genomsnitt är mellan 8 och 12 år är andrahandsmarknaden i många fall det enda alternativet. Andrahandsmarknadens utveckling är dyster och det är unga i storstäderna som drabbas mest. Det visar en ny rapport från Boverket.

Prisutvecklingen på villor och bostadsrätter har gjort att människor som har råd har skaffat sig en extra bostad som bara används sporadiskt. Det gäller i första hand Stockholm. Människor som flyttar från Stockholms innerstad och har råd behåller gärna sin hyreslägenhet.

Hyresregleringen infördes under Andra Världskriget och Socialdemokraterna frös hyrorna i trettio år. I stället för att avskaffa den har politikerna försökt att bygga bort bostadsbristen med mindre lyckat resultat. Under Alliansregeringen och nu senast under den RödGröna regeringen har bostadsbristen bara blivit större och större på grund av för liten nybyggnation samtidigt som politiska beslut har minskat rörligheten på bostadsmarknaden.

Jag tror att beslutet att avskaffa fastighetskatten och istället införa en låg avgift var direkt avgörande för att Alliansen vann valet år 2006. Avskaffandet av fastighetsskatten hade en avgörande betydelse för den snabba prisuppgången på villor och i viss mån också på bostadsrätter.

De flesta är nog överens om den att skatten var orättvis och därmed skadlig men var det rätt att avskaffa den helt? Med facit i hand kan vi konstatera att resultatet inte blev bra!

För att finansiera borttagandet införde man en flyttskatt på 22 %. Den skatten har resulterat i en inlåsningseffekt som har gjort att många hushåll avstått från att flytta för att slippa den skatten. Detta samtidigt som vi behöver en ökad rörlighet på bostadsmarknaden!

Vi kan konstatera att bostadssituationen i landet inte på något sätt har förbättrats varken under Alliansens åtta år vid makten eller de RödGrönas fyra år. Bostadsbristen är ännu högre nu än före Alliansregeringen. Dessutom är bostadsbristen nu ännu mer akut med tanke på det stora antalet invandrare som kommer till Sverige! Under de senaste åren har invandringen i första hand flyktingmottagningen stått för ca 80% av befolkningsökningen.

Ett skäl till bostadsbristen är att det är svårt att utan subventioner bygga bostäder till en kostnad som vanliga människor har råd att betala. Tidigare gav staten räntesubventioner vid nybyggnation.

Vi har plan- och bygglagstiftning som gör det omöjligt att snabbt få igång byggandet i allmänhet och byggandet av billiga bostäder i synnerhet. Många kommuner saknar dessutom planingenjörer och annan kompentent personal som krävs för att få igång byggnation.

Fastighetsskatt betraktas i de flesta länder som en säker och en långsiktigt hållbar skatt. Hus går ju inte att flytta. Nu när delningsekonomin tar fart och andra skattebaser gröps ur blir en fastighetsskatt ännu mer oumbärlig! Delningsekonomi är marknadsekonomi som utvecklas i snabb takt med transaktioner för tjänster mellan människor utan mellanhänder eller utan traditionella affärsvägar. Teknologi med ökade möjligheter till informationsutbyte har hjälpt till. Vi har redan sett det inom taxinäringen och kortsiktig uthyrning av bostäder.

Den ”bästa” fastighetsskatten som jag känner till har jag hittat i delstater i USA. Fastighetsskatt tas ut som en procentsats av försäljningspriset. Då vet man alltid vilken skatt man får. Skatten är relativt rättvis. Den som har bott i sitt hus i t e x skärgården under hela sitt liv behöver inte oroa sig för vad som händer med skatten när området blir populärt och priserna går upp kraftigt!

Tomas Junglander

2018-10-22

Om okunniga politiker och en finansbransch som tar tillfället i akt!

Frågan om vinster i välfärden är högst aktuell. Då talar vi oftast bara om skola, vård och omsorg. För mig tillhör också bostad och pension välfärden. Och det talar vi inte om!

ALLRA skandalen har satt fokus på det destruktiva i premiepensionssystemet, PPM.

Tanken att du själv ska få bestämma över en del av dina pensionsavsättningar är god. Några krav på de privata fondbolagen vad gäller bra avkastning och låga förvaltningskostnader har inte funnits. Samtidigt har aggressiva försäljningsmetoder drabbat många kunder.

Vi brukar skilja på aktiv och passiv fondförvaltning. Passiva fonder är i regel indexfonder med lägre avgifter. Aktiva fonder tar ut högre avgifter med motiveringen att man arbetar för att uppnå högre avkastning än index. Facit visar att dyra fonder sällan resulterar i bättre fondförvaltning. Passiv förvaltning innebär ju inte att man sitter still i alla lägen utan att man gör val som är ”långsiktiga” och inte agerar på varje förändring på marknaden.

 Premiepensionen är en del av den allmänna pensionen. Varje medborgare som deklarerar inkomst i Sverige betalar 18,5% av densamma i pensionsavgift av vilket 2,5 % går till premiepension resten administreras av fem statliga AP fonder.                         Du bestämmer själv hur du vill att din premiepension ska förvaltas. Du kan välja upp till fem av cirka 800 olika fonder och utvecklingen i de fonder du valt bestämmer sedan hur stor premiepensionen blir. Om du inte är nöjd med ditt val kan du alltid byta fonder utan kostnad. Gör du inget eget aktivt val placeras dina pengar i Ap7 Såfa som förvaltas av den statliga Sjunde AP-fonden.                                                                                                 .                                      Det betyder att fem AP fonder förvaltar 86% av dina pensionsavgifter medan ca 800 fonder är med om att förvalta 14 % av dina pensionsavgifter. Eftersom ca 3,5 miljoner svenskar inte har gjort ett aktivt val utan har sina pengar i Sjunde AP-fonden (Ap7 Såfa) förvaltar de ca 800 privata fonderna mindre än 10% av alla pensionsavgifter.

ALLRA fick  kritik för att fondernas avgifter varit skyhöga samtidigt som avkastningen varit usel. Under många år levde ägarna till ALLRA lyxliv på dina pensionspengar. Efter SvD Näringslivs och andra mediers rapportering utreder Ekobrottsmyndigheten nu ALLRA för trolöshet mot huvudman. Och nyligen meddelade Ålandsbanken att man köper ALLRAs  PPM-fonder. De cirka 90 000 sparare som hade sina PPM-pengar kvar hos ALLRA  flyttas nu automatiskt till Ålandsbanken. Endast cirka 40 000 av 130 000 PPM-sparare hade tagit ut sina pengar ur ALLRAs fonder innan försäljningen till Ålandsbanken ägde rum trots den intensiva mediebevakningen.

Vad säger det om allmänhetens intresse av och kunskap om Premiepensionssystemet?

Din premiepension kan komma att stå för en betydande del den dag du går i pension. Allt mellan flera hundratusen upp till ett par miljoner kronor kan bli skillnaden beroende på dina val.

ALLRA hette fram till 2013 Svensk Fondservice. Med 800 fonder i bokstavsordning förstod säkert ägarna fördelen med att byta till ett namn som börjar på bokstaven A.

ALLRA hade innan slutet 250 medarbetare varav ca 100 var på väg att sägas upp innan avyttringen av fonderna. Dessa 100 borde då vara de som sysslade med premiepensionsfonderna. Det innebär att 100 medarbetare förvaltade ca 130 000 pensionssparare.

7:e AP fonden har idag 27 medarbetare och förvaltar ca 3,5 miljoner pensionssparare. En del av placeringarna görs av särskilt anlitade utomstående kapitalförvaltare, ofta större specialiserade firmor. Detsamma gäller för de privata fonderna.

AP7 Såfa satsar på indexförvaltning av globala aktier kombinerat med Aktiv förvaltning på vissa marknader.

Sedan starten har AP7 Såfa gett spararna högre avkastning och lägre avgifter än de privata premiepensionsfonderna i snitt. Årsavgiften är 0,14 procent, när den till exempel för ALLRA Lagom var 2,29 procent.

Hur har våra politiker kunnat tillåta att vi har utformat ett system med ca 800 fonder att välja mellan för att förvalta mindre än 10 % av våra pensionsavgifter.

Det finns inget som visar att dyra fonder med höga avgifter per automatik ger högre avkastning för dig som pensionssparare.

Och nu är vi framme vid vinsterna i välfärden.

Det finns inga begränsningar för ägarna till dessa privata fonder när det gäller vinstuttag i form av utdelning till ägarna. Varje krona i utdelning och varje dåligt förvaltad fond drabbar inte i första hand ägarna. Det drabbar dig och din framtida pension.

Premiepensionssystemet har skapat ett stort antal tusen välbetalda tjänster inom finanssektorn och en gigantisk kapitalöverföring från våra pensioner till en välmående finanssektor.

Om vi minskar antalet fonder med 95% till ca 40 fonder skulle vi minska de administrativa  kostnaderna med ett stort antal miljarder kronor per år under förutsättning att de återstående 40 fonderna  kan förvalta alla pensionssparare utan personalförstärkning.  Konkurrensen när det gäller avgifternas storlek skulle dessutom bli hårdare. Statliga 7:e AP fonden administrerar 3,5  miljoner pensionssparare med ett väldigt litet antal medarbetare! Även de mest aktiva skulle säkert klara sig med 40 fonder att välja mellan.                                          Flera experter anser att  10-20 standardiserade fonder med olika riskprofil skulle räcka. Då skulle också övervakningen av fonderna fungera bättre!  Att lägga ned PPM systemet helt och hållet anses omöjligt i och med att det idag finns 1 000 miljarder kronor i systemet.   

Sveriges statsminister ansåg för en tid sedan att vi inte ens behöver tio fonder att välja mellan. Och för några dagar föreslog regeringen åtgärder som ska minska antalet fonder till ca 500 och ta bort de värsta avarterna i Premiepensionssystemet.              För våra politiker tog det 17 år efter de första insättningarna i premiepensionen att förstå vad man ställt till med.

Vi kan nog konstatera att pensionsspararna helt onödigt förlorar ett stort antal miljarder kronor per år på grund av  ett destruktivt  premiepensionssystem som skapades av okunniga politiker påhejad av en girig finansbransch.

Att din pension kommer från flera olika håll är då ingen tröst. Du får allmän pension från staten och tjänstepension från jobbet och kan själv lägga till ett privat sparande.

Tomas Junglander

2017-05-31