Att vi har brist på bostäder kan inte ha undgått någon! Åtminstone två tredjedelar av Sveriges kommuner har brist på bostäder.
Det är genom politiska beslut som vi har hamnat i dagens situation; förstärkt av billiga pengar. Vi har haft hyresreglering i olika former sedan Andra Världskriget. En hyresreglering som under vissa tider har varit värdefull men som oftast har varit ett stort hinder!
Det finns inget självändamål med bostadsbrist!
Sverige har enligt SCB cirka 4,9 millioner hushåll. Bostadsytan per person i Sverige är högre än i de flesta andra länder.
Det finns heller inget självändamål med att bygga nya bostäder!
Det lägre utbudet av hyresrätter samt ett ineffektivt utnyttjande av det befintliga beståndet leder till långa bostadsköer och sämre rörlighet.
Bostadsbristen är omfattande och störst är behovet av hyresrätter med hyror som vanligt folk har råd med. Vi behöver en ansvarsfull omreglering av hyresmarknaden. Det kräver en flexiblare hyressättning med hänsyn till efterfrågan vilket förmodligen innebär högre priser i storstädernas innerstad men lägre hyror utanför centrum. Vi har cirka 1,4 millioner hyresrätter i flerbostadshus varav cirka 750.000 är enpersonshushåll.
Om vi tänker oss en stor databas som kan innehålla uppgifter om alla som bor i villa eller bostadsrätt med ett stort antal kriterier i form av önskemål om bostadsstandard, läge mm. Databasen skulle då komma att innehålla många miljoner olika kombinationer! Då skulle man med hjälp av Artificiell Intelligens som verktyg kunna matcha personer/hushåll som är intresserade av att byta bostad med varandra och kunna presentera varje alternativ på ett läsbart och faktastyrt sätt.
Vi skulle kunna kalla det för finansiella byten!
Idag betalar du 22% i vinstskatt vid försäljning av en ägd bostad. Det gör att många människor avstår från en försäljning när man inser att man förlorar ekonomiskt på att flytta. Vid finansiella byten skulle man kunna tänka sig att vinstskatten skulle vara lägre eller helst utebli! Idag bor människor kvar i villor och större bostadsrätter längre än vad man önskar och vi får därför en ineffektiv användning av vårt bostadsbestånd.
I det här fallet talar vi inte om försäljning, vi talar om byten som gynnar bostadsmarknadens effektivitet!
Vid direkt försäljning utan byte kan man tänka sig en vinstskatt som påverkas av hur länge man har ägt bostaden. (Jag tror att det var så en gång i tiden!)
Den samhällsekonomiska vinsten är så stor att den försvarar skattefriheten! En sänkning av ränteavdrag och/eller en förändring av fastighetsskatten skulle samtidigt kunna genomföras för att kompensera för lägre skatteintäkter. Ränteavdraget genererar idag per åren en intäkt för staten på mellan 50-60 miljarder.
När det gäller hyresrätter kan man skapa en liknande databas (matchningssajt), med hjälp av Artificiell Intelligens, där människor kan matcha sina förändrade behov av bostad med varandra …….och med hyresvärdens goda minne.
Vi talar om samhällsekonomi versus företagsekonomi. Det är möjligt att nybyggnationen av bostäder skulle påverkas negativt men samtidigt ökar renoveringsbehovet vid ökat antal bostadsbyten.
Det finns inget självändamål med att bygga nya bostäder. Det finns ju också miljömässiga fördelar med att utnyttja befintligt bostadsbestånd på ett effektivare sätt! Då talar vi om en cirkulär ekonomi!
Behovet av mäklare skulle förmodligen inte minska även om mäklaren får en annan roll!
Sedan år 2000 har de varuproducerande företagen i näringslivet ökat sin produktivitet signifikant. I byggsektorn har produktivitetstillväxten varit mer eller mindre obefintlig. Medan priserna på varor producerade i Sverige, mätt med BNP deflatorn, stigit med i genomsnitt 1,5 % per år, har priserna i byggsektorn ökat med 4% per år. Siffrorna pekar på allvarliga strukturproblem inom byggsektorn. (källa: Professor Lars Jonung).
Det minskade behovet av nyproduktion av bostäder skulle öka konkurrensen inom sektorn och förhoppningsvis innebära högre produktivitet och dessutom påverka klimatet positivt.
Hyresreglering är en bostadspolitisk inskränkning i avtalsfriheten på bostadsmarknaden som innebär att hyran inte får sättas till vilket belopp som helst. I praktiken innebär hyresreglering ett tak på vilken hyra som är tillåten att avtala om, och för möjligheten för fastighetsägaren att begära höjd hyra för att det råder brist på lägenheter.
Hyresregleringen har resulterat i en ineffektiv användning av det befintliga lägenhetsbeståndet, orsakat bostadsbrist och köer, bidragit till en massomvandling av hyreslägenheter till bostadsrätter, har underlättat en svart marknad för hyreskontrakt, har skapat en stor andrahandsmarknad där hyrorna pressats upp och inte minst lett till rekryteringssvårigheter för många växande företag av kvalificerad utländsk arbetskraft.
TOMAS JUNGLANDER
Februari 2024